概念

　　建筑物区分所有权，指区分所有建筑物的所有人对建筑物的复合共有权。

　　内容

　　①对区分所有建筑物的专有部分享有专有权;

　　②对区分所有建筑物的共有部分享有共有权;

　　③对区分所有建筑物的管理享有成员权。　　

　　专有权

　　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

　　共有权

　　①一般规定

　　建筑物区分所有权中的共有权，指以区分所有建筑物的共有部分为标的物全体业主共同享有的不可分割的共同共有权。其权利人为全体业主。确定共有部分的一般规则是“建筑物专有部分以外”的部分都是“共有部分”，主要的部分是：建设用地使用权;建筑物基本构造部分;车库车位(不含设置专有权的车库车位);道路;绿地;会所;其他公共场所;公用设施;物业服务用房;楼顶平台;外墙面;维修资金;共有部分产生的收益。

　　业主对建筑物共有部分，享有权利，承担义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。

　　②特殊建筑

　　a.道路。建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。

　　b.绿地。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

　　c.车库、车位。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。确定车位和车库的权属应当依据合同确定。具体情况如下：

　　通过出售和附赠取得车库和车位，其所有权归属于业主。

　　车库和车位出租的，所有权归属于开发商，业主享有使用权。

　　占有共有道路或者其他场地建立的车位，属于全体业主共有。

　　d.维修资金。建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

　　紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

　　维修资金必须专款专用，不得挪为他用，也不得作为业主大会和业主大会承担责任的基础，以此承担民事责任。维修资金的筹集和使用是重大事项，应当经过业主大会讨论决定，不得擅自进行。

　　e.共有收益。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。物业服务机构将这些收益作为自己的经营收益，侵害全体业主的权利的，构成侵权行为。

　　③分配原则

　　业主应当负担共有部分的正常费用，合理分推。共同费用包括：日常维修费用，更新土地或楼房的共同部分及公共设备的费用，管理事务的费用等。

　　业主对建筑物的共有部分享有收益权，对共有部分收取的收益包括共有部分的天然孳息以及法定孳息。

　　建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

　　小试牛刀

　　1.(单选题)不属于业主的建筑物区分所有权组成部分的是()

　　A.专有部分的单独所有权

　　B.共有部分的共有权

　　C.因共有关系所产生的管理权

　　D.通风、采光权

　　【答案】D

　　【解析】本题考查物权。根据《民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《民法典》第二百七十三条，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。由此可知，不属于业主的建筑物区分所有权组成部分的是通风、采光权。故本题正确答案为D项。

　　2.(判断题)建筑物区分所有权的人不能称为业主。()

　　A.正确

　　B.错误

　　【答案】B

　　【解析】本题考查物权。根据《民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。故本题判断错误。